Es ist völlig normal, dass die erwerbende Partei den Kaufpreis nicht vollständig aus eigenem Vermögen aufbringt, sondern zur Finanzierung des Kaufpreises ein Darlehen aufnimmt. Dieses wird unter anderem durch sog. Grundpfandrechte (Grundschulden und selten auch Hypotheken) abgesichert.
Nimmt die Erwerberin oder der Erwerber bei seiner Bank ein Darlehen zur Finanzierung des Kaufpreises auf, wird ein Darlehensvertrag mit der Bank als Darlehensgeber geschlossen. In diesem Darlehensvertrag sind die Bedingungen des Darlehens vereinbart, insbesondere die Laufzeit und der Zinssatz des Darlehens.
Damit die Bank der erwerbenden Partei das Darlehen gewährt, verlangt die Bank Sicherheiten für den Fall, dass das Darlehen nicht zurückgezahlt werden kann. Als Sicherheit kann das Grundstück oder Sondereigentum (im Fall des Erwerbs einer Eigentumswohnung) – das sog. Pfandobjekt – verwendet werden.
Hierfür hat die Erwerberin oder der Erwerber zugunsten der Bank regelmäßig eine Grundschuld zu bestellen. Diese wird in das Grundbuch eingetragen.
Die Grundschuld gibt der Bank das Recht, das verpfändete Objekt versteigern zu lassen. Die Erklärung, mit der die erwerbende Partei einer Eintragung der Grundschuld zustimmt, bedarf der notariellen Form.
Gleiches gilt für die Zustimmung der veräußernden Partei, deren Eigentum bis zur Eigentumsumschreibung noch als Sicherheit für das Darlehen der erwerbenden Partei dient. Die sog. Finanzierungsmitwirkung ist bereits im Kaufvertrag enthalten, so dass die veräußernde Partei nicht persönlich an der Grundschuldbestellung mitwirken muss. In der Finanzierungsmitwirkung wird als Sicherheit für die veräußernde Partei deren Zustimmung insbesondere davon abhängig gemacht, dass das Darlehen, das durch die Grundschuld abgesichert wird, zunächst ausschließlich zur Bezahlung des Kaufpreises verwendet werden kann.
Welche Schulden durch die Grundschuld abgesichert werden, ergibt sich regelmäßig nicht aus der Grundschuldurkunde selbst, sondern ist in einer gesonderten Vereinbarung – der sogenannten Zweckerklärung (auch Sicherungsabrede, Sicherungsvertrag oder Zweckbestimmungserklärung) – geregelt, die nicht der notariellen Form bedarf. Dies ermöglicht Ihnen grundsätzlich auch, die Grundschuld durch Abschluss einer neuen Zweckerklärung zu einem späteren Zeitpunkt ganz oder teilweise als Sicherheit wiederzuverwenden.
Natürlich können Sie von der Bank nach vertragsgemäßer Rückzahlung des Darlehens aber auch verlangen, dass diese eine Löschungsbewilligung erteilt, mit der Sie die Grundschuld im Grundbuch löschen lassen können. Hierzu ist es es erforderlich, dass der Eigentümer der Löschung in notarieller Form zustimmt. Hierbei unterstützen meine Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter und ich Sie gerne.
In dem Grundschuldformular ist in aller Regel auch eine sogenannte Zwangsvollstreckungsunterwerfung hinsichtlich des Pfandobjekts und des gesamten sonstigen Vermögens enthalten. Die Folge ist, dass die Bank aus der Grundschuld sofort vorgehen kann, ohne vorher einen Prozess gegen den säumigen Schuldner führen zu müssen. Sofern wie im Regelfall die Übernahme der persönlichen Haftung durch ein Schuldanerkenntnis mit Unterwerfung unter die Zwangsvollstreckung vorgesehen ist, kann die Bank auch auf andere Vermögensgegenstände als das Grundstück Zugriff nehmen.
Der Grundschuldbestellung liegen im Regelfall Musterformulare der Banken zugrunde. Bei der Beurkundung erläutere ich Ihnen gerne den Inhalt dieser oft komplizierten Texte.
Beispielsweise ist der im Grundschuldformular angegebene Zinssatz (meist zwischen 10 und 20 %) zumeist viel höher, als der im Darlehensvertrag vereinbarte Darlehenszinssatz. Dies muss Sie jedoch nicht beunruhigen. Der Grund liegt darin, dass die angegebenen Zinsen genauso wie der Grundschuldbetrag nur die Obergrenze angeben, bis zu der die Bank maximal abgesichert ist. Was tatsächlich zurückgezahlt werden muss, ergibt sich nicht aus der Grundschuld, sondern aus dem Darlehensvertrag.
Die Bundesnotarkammer hat ein Glossar erstellt, in dem weitere in der Grundschuldbestellung verwendete Begriff erläutert werden, das Sie hier finden.